本文主要观点来自天风证券分析师刘清海发表的研报《二手房复苏到什么程度了？》，有删节

天风证券认为，今年以来二手房复苏力度明显强于新房，预计二季度在高能级城市带动下二手房市场热度有望延续，新房市场的短期调整或也将催化二手行情维持高位。

今年开年以来，房地产的修复成了最热话题，二手房复苏到什么程度了？

(资料图)

天风证券分析师刘清海在4月17日发布的报告中指出，近期二手房市场景气度显著上行。通过对二手房成交数据的监测分析，自2月以来，中国二手房成交大幅改善，2、3、4月连续3月同比增幅均超8成：

我们发现，截至一季度末，典型城市二手房累计成交规模已超过2021年的历史高点，且超过2022年和2020年的6成以上。

对比新房，2023年以来新房成交规模较2022年有个位数小幅增长，二手房复苏力度明显更强，二手累计同比增速高出新房超50个基点。

春节后二手房市场持续复苏，4月受清明假期影响周度环比虽有回落，但同比仍在高位。一季度我们监测的 18 城二手房销售面积累计同比上涨59%。

3月单月，18城二手房单月同比上涨91%。4月前14天，18城二手房月度同比上涨83%，较3月单月同比上涨91%略有回调，但成交规模仍处历史相对高点。

分析师认为，二手房较新房而言改善力度更强，在高能级城市带动下二手房市场热度有望延续到二季度，新房市场的短期调整或也将催化二手行情维持高位：

对比1月末，二手房累计增速改善幅度达78pct，新房改善幅度为45pct，二手房修复幅度明显更强，我们认为或与1）二手房利好政策持续落地；

2）热点区域新房供给有限，推高二手房热度；

3）新房推盘节奏调整造成销售波动等因素有关。

展望二季度，我们认为高能级城市带动下二手房市场热度有望延续，新房市场的短期调整或也将催化二手行情维持高位。

从具体的城市来看：

一线城市

北京：一季度二手房同比增幅约两成，4月置业节奏略有放缓。

截止2023 年 4 月 14 日，北京二手房销售面积累计同比增长19%；4 月单月二手房同比上涨8%。

3 月，北京新房、二手房市场均呈现较高热度，成交规模接近 2021 年的历史高位。年初至今，二手房累计增速与新房基本持平，4 月单月二手房增速表现暂时低于新房。

深圳：二手市场活跃度显著回升，3月单月同比超250%。

截止2023 年 4 月 14 日，深圳二手房销售面积累计同比上涨90%。4 月单月二手房同比上涨。

3 月“小阳春”行情下，二手市场活跃度明显提升，但从成交规模 20 年历史高点仍有距离。 对比新房来看，年初至今，深圳二手房累计增速高于新房 94pct，二手房 4 月单月增速仍 高于新房 119pct。

二线城市

杭州：二手房累计同比超六成，4 月成交持续向好。

截止2023 年 4 月 14 日，杭州二手房销售面积累计同比上涨61%；4月单月二手房同比上涨54%。一季度，杭州二手房销售规模已超过2020、2022 年，进入4月二手房仍保持良好增势。

对比新房来看，杭州二手房累计增速高于新房50pct，二手房4月单月增速高于新房72pct。

南京：3月二手房单月成交近创近年新高

截止2023 年 4 月 14 日，南京二手房销售面积累计同比增长76%；4 月单月二手房同比上涨109%。3月， 南京二手房单月成交突破近年历史高点，进入 4 月仍维持良好增速。对比新房来看，南京二手房累计增速高于新房94pct，二手房 4 月单月增速高于新房 86pct。

青岛：“小阳春”如期而至，累计成交已接近21年

截止2023 年 4 月 14 日，青岛二手房销售面积累计同比上涨83%；4月单月二手房同比上涨101%。年初至今，青岛新房、二手房累计成交面积均已接近 21 年，复苏态势良好。

对比新房来看， 青岛二手房累计增速高于新房 52pct，二手房 4 月单月增速高于新房 81pct。

苏州：二手市场保持高热，与新房增速差仍在加大

截止2023 年4月14 日，苏州二手房销售面积累计同比上涨40%；4月单月二手房同比上涨140%。2023 年至今，苏州二手房市场累计成交面积显著高于2020和2022 年，二手房保持良好复苏力度、 未见明显回落。

对比新房来看，苏州二手房累计增速高于新房 54pct，二手房 4 月单月增 速高于新房 138pct，与 3 月相比增速差仍在拉大。