作者：证券时报 陈英

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据国家统计局，2023年3月份，70个大中城市中商品住宅销售价格上涨城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。

3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。

3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.2个百分点。

三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。

3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有18个和8个，比上月分别增加4个和1个。

3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.7%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.2%和2.4%，降幅比上月均收窄0.5个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降2.7%和3.9%，降幅比上月分别收窄0.6和0.5个百分点。

3月份，70成新房价格再次环比上涨，在1月份止跌后，连续2个转正增长，也是自2021年9月份以来连续16个月负增长之后，连续2个月实现正增长。其中，昆明以1.2%涨幅环比领涨，成都同比涨价8.5%领涨。 

3月份，主要城市新房销售量创下阶段性新高，超出开发商的预期。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，很多开发商推货不足，或者一季度业绩完成量超出预期，这是涨价的主要原因。从涨价的形式来看，大多数收回了之前的折扣，部分在售库存少的开发商提价。

具体来看，3月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.4%，同比涨幅为-1.4%。当前房价指数呈现“环比保持正增长、同比跌幅持续收窄”的良好态势。房价指数的表现，和市场交易活跃有较好的关系。今年3月份各地房屋销售继续保持强劲拉升，进一步带动房价指数回暖。

从3月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为0.3%、0.6%和0.4%。同比涨幅则为1.8%、-0.2%和-2.7%。三类城市均呈现了环比拉升态势。其中一线城市上涨持续了3个月，二线城市也为3个月，三线城市为2个月。这说明当前各类城市出现了普涨的现象。

李宇嘉分析，一二三线城市均实现新房价格环比上涨驱动春节后新房销售回升的因素，包括因疫情而滞后的需求释放，二手房交易回暖带动改善型需求活跃，返乡置业再次启动等等。因此，一二三线城市新房价格都有所回升，一方面是需求带动，另一方面是中心城区在售库存比较少，另外部分开发商希望靠涨价预期来带动需求。

3月份房价回升的城市比较多。70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨城市有64个，比上月分别增加9个。从大部分城市新房价格环比下跌到大部分城市新房价格环比上涨，中间只经历了一个季度的时间，显示此次楼市回暖比较急、比较快，这是过去很少见的。

通俗来说，90%的城市的房价其实都不下跌了。具体城市方面看，武汉、昆明和徐州房价涨幅都大于等于1%。易居研究院研究总监严跃进认为，这说明3月份不光城市房价上涨，部分城市涨幅还挺大。房价指数呈现企稳回暖态势，充分说明房地产总体走出去年低谷期。

值得注意的是，二线城市环比涨幅（0.6%）最大，一线城市和三线城市涨幅（0.3%）较小，主要原因在于，二线城市去年四季度和今年第一季度政策扶持的力度较大，特别是在限购政策的退出、利率下降方面，幅度比一线城市要大。

严跃进认为，房价企稳的动力、特征和趋势现在非常明确。虽然4月份部分城市市场交易有所下滑，但不影响房价走出低谷、进而步入复苏的通道。

房价企稳，和去年四季度金融16条以来的政策推进有关，同时也说明市场信心持续恢复。一季度房价走势好于预期，对于二季度房企和购房者等都会产生积极的影响。

此次二手房价格指数数据和一手房相似，保持了持续回暖的态势。

二手房方面，遵义以0.9%的涨幅环比领涨，成都同比涨价9.4%领涨。

具体来看，3月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为0.3%，同比涨幅为-2.9%。当前二手房指数呈现了“环比涨幅扩大、同比跌幅收窄”的良好态势。这也说明，二手房市场和一手房市场相似，保持了复苏回暖的态势。

3月份，70城二手住房价格指数环比继续上涨，这是自2021年9月份连续下跌17个月之后，连续2个月反弹。其中，一线二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅在一二三四线城市中涨幅最大，但比上月回落0.2个百分点，显示一线城市二手房挂牌量大，降价售房是主流，一方面是业主为了换房而降低挂牌价；另一方面，前期过快上涨、挂牌量大也制约了二手房涨价空间。

李宇嘉认为，一线城市二手房价格涨幅比新房大，一方面在于，此轮市场回升主要为刚需主导，积压的刚需在市场上挑选中低价位中小户型的住房，这里房源主要在二手住房市场。另一方面，二手住房价格前期跌幅比较大，已经到了很多购房人的心理价位预期，需求释放比新房大一点。二三线城市二手住房价格涨幅比新房小，主要原因在于这些城市主要还是新房为主导，除了学位房需求以外，二手房交易活跃。

从3月份房价指数环比涨幅和同比涨幅数据看，二手房环比上涨的城市数量明显增加。其中2月份环比上涨城市数量为40个，而3月份则为57个。这说明房东的预期在变化。实际上当前重点城市二手房交易的拉升态势超过了一手房，这是值得重点关注的，尤其是好学区和好房型的二手房交易更好。

从3月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为0.5%、0.3%和0.2%。同比涨幅则为1.1%、-2.4%和-3.9%。总体上三类城市均出现了二手房价格环比上涨态势，说明目前的上涨是“普涨”的特点。

对于后市，严跃进认为，二手房的房价指数基本上走出了低谷，趋势和一手房相似。同时，需要注意到，今年一季度二手房最大的特点是挂牌量明显增加，其中一部分和房东急于换房等有关。各地要积极落实好购房政策，包括带押过户政策也要持续推进，以促进二手房交易更加顺畅和活跃。

李宇嘉分析，此轮市场回升，价格明显反弹，主要原因在于疫情之后，积压的需求快速释放，包含刚需、改善、换房，预期提振等需求，超出了市场主体的预期，中心区房源供应不足，再加上各方积极纾困，楼市房贷利率迅速降低，除一线城市以外，限购政策基本退出。这些因素叠加起来，导致房价出现明显的反弹。

值得注意的是，这一轮房价上涨呈现出急涨的形态、普涨的形式，涨幅也比较大，一二三线城市环比涨幅在0.3%到0.6%。但其可持续性不足。

一是，二手住房挂牌量压顶，新房供应也在源源不断地到来；

二是，居民支付能力不足，预期房价下跌的态势很明显，表现在房价上涨以后，居民购房的预期明显减弱。

三是，三月份以来，周度成交数据显示，热点城市新房和二手房交易都有所回落，制约房价上涨；

四是，滞后的需求释放以后，后续需求的接受能力并不高。